고객의 발길이 끊이지 않고 장사가 잘되는 가게의 경우 운영 노하우나 고객 관리, 입지 등 영업적 이점을 보유한 임차인의 유·무형적 자산은 모두 권리금이라는 이름으로 보호됩니다. 상가건물임대차보호법 제10조의3에 따르면 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업하는 자 또는 영업하고자 하는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치 양도 또는 이용 대가로 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미하며 권리금계약은 신규 임차인에게 권리금을 지급하도록 하는 계약입니다.
통상 상가 권리금은 임대차 계약이 종료될 때 가게 운영에서 누릴 수 있는 이점과 이익을 새로 가져가는 신규 임차인으로부터 회수할 수 있으며 엄밀히 말하면 임차인이 창출한 것이므로 임대인과는 무관합니다.만약 임대인 측이 계약 갱신 조건을 까다롭게 하거나 반대로 임차인 측에서 영업에 더 유리한 곳으로 떠나거나 임대료 부담 때문에 계약을 갱신하지 않기로 하고 계약을 종료하게 된다면 임차인으로서는 본인이 처음 이 가게에 들어왔을 때 지급했던 권리금을 다시 회수할 필요가 있을 것입니다. 문제는 임대인이 상가 권리금 회수 기회를 방해했다는 이유로 분쟁이 발생하는 경우가 있고, 이처럼 임대인과 임차인의 권리금 분쟁은 기존 임차인이 점포를 떠나는 시점에 발발하게 됩니다.
:::상가 건물 임대차 보호 법 제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등);① 임대인이 임대차 기간이 끝난 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호 중 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 근거한 임차인이 주선한 신규 임차인이라며 사람으로부터 권리금을 지급하기를 막아서는 안 된다.다만, 제쥬죠 첫째항 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되고자 하는 사람에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규 임차인이 되고자 하는 사람에서 권리금 수수 행위 2.임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3.임차인이 주선한 신규 임차인이 되고자 하는 사람에 상가 건물에 관한 조세 공과금, 주변 상가 건물의 임차 및 보증금 기타의 부담에 비추어 지나치게 비싼 임차 및 보증금을 요구하는 행위 4.기타 정당한 임차인이 중개하려는 것 없는 임대차 계약자가 중개하려는
상가 임대차 법 제10조의 4에 따르면 임차인은 임대차 기간이 끝난 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 새로운 임차인을 알선하고 임대인에 신규 임대차 계약을 맺는 것을 요구할 수 있으며 이때 동법 제10조의 4 제2항에 나오는 예외 사유를 제외하고는 임대인은 정당한 이유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되고자 하는 사람과 임대차 계약의 체결을 거절하는 등 세입자가 신규 임차인 간의 권리금 계약으로 지급되는 것을 방해해서는 안 됩니다.물론 임대인이 세입자 권리금을 반환해야 한다는 것이 아니라 세입자가 새로 들어온 임차인을 구하고 권리금을 지급하는 것을 임대인 측으로 방해할 권리가 없다는 뜻입니다.하지만 임차인 측은 나름대로 여러가지 이유를 들며 임대차 계약의 연장 및 기존 임차인이 데려온 새로운 임차인 간의 계약을 거부합니다.예를 들어 새로운 임차인이 영업하다며 업종을 거부하거나 신규로 들어온 임차인이 견디기 어려운 정도의 고액 보증금과 임대료를 요구하면서 결과적으로 기존 임차인은 임대인의 때문에 권리금을 회수할 수 없게 됩니다.
분명히 새로운 임차인을 알선했는 데, 불합리한 이유를 대면서 계약 없이 상가 권리금을 회수할 기회를 방해했다면 이로 손해를 본기존 임차인은 임대인에 손해 배상을 청구할 수 있습니다.이때 그 손해 배상액의 범위는 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액으로 책정됩니다.여기서 권리금 회수 기회 방해에 따른 손해 배상 책임의 법적 성질 및 그 손해 배상 채무 지연 손해금 기산일에 관한 참고가 되는 대법원 판례가 있습니다. 해당 사건으로 상가 세입자인 원고는 임대차 계약이 끝남에 따른 신규 임차인을 요구하고 상가 권리금 계약을 체결할 때 권리금을 계약금과 중도금 잔금에 나누어 분할 지급 받기로 약정했지만, 그 뒤 상가 임대인인 씨가 신규 임차인 간의 임대차 계약 체결을 거부하는 원고는 신규 임차인으로부터 권리금 지급을 받을 수 없게 되었습니다.이에 대한 원고인 임차인은 피고인 임대인을 상대로 상가 권리금 회수 기회 방해에 따른 손해 배상을 청구했습니다.
분명히 새로운 임차인을 알선했는 데, 불합리한 이유를 대면서 계약 없이 상가 권리금을 회수할 기회를 방해했다면 이로 손해를 본기존 임차인은 임대인에 손해 배상을 청구할 수 있습니다.이때 그 손해 배상액의 범위는 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액으로 책정됩니다.여기서 권리금 회수 기회 방해에 따른 손해 배상 책임의 법적 성질 및 그 손해 배상 채무 지연 손해금 기산일에 관한 참고가 되는 대법원 판례가 있습니다. 해당 사건으로 상가 세입자인 원고는 임대차 계약이 끝남에 따른 신규 임차인을 요구하고 상가 권리금 계약을 체결할 때 권리금을 계약금과 중도금 잔금에 나누어 분할 지급 받기로 약정했지만, 그 뒤 상가 임대인인 씨가 신규 임차인 간의 임대차 계약 체결을 거부하는 원고는 신규 임차인으로부터 권리금 지급을 받을 수 없게 되었습니다.이에 대한 원고인 임차인은 피고인 임대인을 상대로 상가 권리금 회수 기회 방해에 따른 손해 배상을 청구했습니다.상가 임대차 법이 보호하는 세입자 권리, 정확한 권리 행사라고 대응이 필요하다 이처럼 상가 권리금을 둘러싼 임대인과 임차인의 분쟁은 지속적으로 발생하고 있는데 이때 계약 갱신 요구권에 대해서도 신경 써야 합니다.계약 갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함 최장 10년을 초과하지 않을 경우 의무적으로 계약을 연장할 수 있도록 임차인이 임차인에게 요구할 수 있는 권리인 상가 임대차 법은 세입자가 한 매장에서 안심하고 영업할 수 있도록, 즉 임대인이라 하더라도 임차인을 함부로 내쫓지 못하도록 계약 갱신 요구권을 통해서 강제하고 있습니다.문제는 계약 갱신 요구권은 임대차 계약 기간에 관한 규정인 권리금 보호에 관한 규정이 아니라는 점입니다.임대차 계약이 만료할 무렵이 오면 임차인은 새로운 임차인을 찾아 본인의 가게를 넘겨주고, 그 대가로 권리금을 받으려고 합니다만, 현실적으로 신규 임차인을 소개할 시간적 여유가 다가올 수밖에 없습니다.이때, 임대인이 어떤 이유로 임대차 계약을 갱신하지 않으면 결국 신규 임차인 간 계약이 비틀어지고 권리금도 받기 어려운 상황에 놓이게 됩니다.계약 연장도 물거품이 되고 심지어 권리금 회수 청구권도 행사 못하는 최악의 상황에 빠지는 것입니다.덧붙여서, 상가 임대차 법은 권리금에 대한 임차인의 권리 행사를 임대인이 방해할 때 이를 불법이라고 인정 손해 배상을 청구하도록 하는 방식이지만, 임대차 기간 종료 6개월 전부터 종료 때까지 기간 중 신규 임차인을 임대인에게 소개하는 적극적인 행위가 없으면 원칙적으로 임대인에 손해 배상을 청구할 수도 없습니다.즉, 임차인이 권리 행사에 소극적일 때에도 당연히 권리금이 보장되는 것은 아니라는 뜻입니다.그러므로 임차인이 아무런 행동을 하지 않고 무조건 10년 임대차 기간을 보장되거나 권리금을 보장 받는다는 것은 아니므로 법이 보장하는 임차인의 정당한 권리 행사는 보다 적극적으로 시행될 필요가 있습니다.더불어 실무적으로 볼 때 권리금 갈등이 상가 권리금 반환 및 손해 배상 청구 소송에 이어지면 임대인과 임차 인간의 치열한 법적 공방이 오가는 경우가 많은 재판이 장기화하는 사례가 많습니다.당사자의 입장에서는 비용도 시간도 모두 중요한 만큼 소송에서 납득할 수준의 손해 배상액을 받고 소송이 장기화하는 것도 피하는 것이 관건이 될 것입니다.관련 분쟁을 겪고 있는 경우 정확한 상황 진단과 법률적 검토를 통하여 정확한 권리 행사라고 대응이 이루어지도록 법률적 지원을 받고 대응하세요.덧붙이자면 상가임대차법은 권리금에 대한 임차인의 권리행사를 임대인이 방해할 때 이를 불법행위로 인정해 손해배상을 청구하도록 하는 방식이지만 임대차기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 기간 중 신규 임차인을 임대인에게 소개하는 적극적인 행위가 없으면 원칙적으로 임대인에게 손해배상을 청구할 수도 없게 됩니다. 즉 임차인이 권리행사에 소극적일 때에도 당연히 권리금이 보장되는 것은 아니라는 뜻입니다.따라서 임차인이 아무런 행동을 하지 않더라도 무조건 10년 임대차 기간을 보장받거나 권리금을 보장받는 것은 아니므로 법이 보장하는 임차인의 정당한 권리 행사는 보다 적극적으로 이루어질 필요가 있습니다.더불어 실무적으로 봤을 때 권리금 갈등이 상가 권리금 반환 및 손해배상 청구 소송으로 이어지면 임대인과 임차인 간 치열한 법적 공방이 오가는 경우가 많아 재판이 장기화되는 사례가 많습니다. 당사자 입장에서는 비용도 시간도 모두 중요한 만큼 소송에서 납득할 수 있는 수준의 손해배상액을 받아 소송이 장기화되는 것도 피하는 게 관건이 될 것입니다. 관련 분쟁을 겪고 있는 경우 정확한 상황 진단과 법률적 검토를 통해 정확한 권리행사와 대응이 이루어질 수 있도록 법률적 지원을 받아 대응해주시기 바랍니다.덧붙이자면 상가임대차법은 권리금에 대한 임차인의 권리행사를 임대인이 방해할 때 이를 불법행위로 인정해 손해배상을 청구하도록 하는 방식이지만 임대차기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 기간 중 신규 임차인을 임대인에게 소개하는 적극적인 행위가 없으면 원칙적으로 임대인에게 손해배상을 청구할 수도 없게 됩니다. 즉 임차인이 권리행사에 소극적일 때에도 당연히 권리금이 보장되는 것은 아니라는 뜻입니다.따라서 임차인이 아무런 행동을 하지 않더라도 무조건 10년 임대차 기간을 보장받거나 권리금을 보장받는 것은 아니므로 법이 보장하는 임차인의 정당한 권리 행사는 보다 적극적으로 이루어질 필요가 있습니다.더불어 실무적으로 봤을 때 권리금 갈등이 상가 권리금 반환 및 손해배상 청구 소송으로 이어지면 임대인과 임차인 간 치열한 법적 공방이 오가는 경우가 많아 재판이 장기화되는 사례가 많습니다. 당사자 입장에서는 비용도 시간도 모두 중요한 만큼 소송에서 납득할 수 있는 수준의 손해배상액을 받아 소송이 장기화되는 것도 피하는 게 관건이 될 것입니다. 관련 분쟁을 겪고 있는 경우 정확한 상황 진단과 법률적 검토를 통해 정확한 권리행사와 대응이 이루어질 수 있도록 법률적 지원을 받아 대응해주시기 바랍니다.